变天了，“招商”时代已去，“造商”时代已来！
变天了，“招商”时代已去，“造商”时代已来！
还把“招商”当作首要任务的园区，该醒醒了！
在当前的市场环境下，招商之难已成为共识，尤其是对于致力于产业园区的同仁们，招商部门的压力更是达到了前所未有的高度。然而，真正能够稳定老客户，维持园区入驻率不下降的，已然成为业界的佼佼者。探究园区招商之所以日益艰难，以下几方面可作为简要概括：
园区将招商视为首要任务，不仅效果不佳，更像是“挖墙脚”的工程。
园区对地区经济的贡献主要体现在“挖角”上，而产业经济发展的增量则取决于企业自身的发展。
这种“挖角”行为不仅让各地区陷入“内卷”的泥潭，而且越来越难以持续。
从某种意义上说，“招商”似乎成为了一个难以实现的伪命题，对园区而言，也不再是首要任务。未来，仅懂得“招商”的园区，将无法适应时代的发展。
或许，许多同行会对此提出质疑：
新园区空置，难道招商不是首要任务吗？
我们并非否定招商的重要性，而是呼吁大家跳出传统的招商思维，从园区长期发展的角度进行规划。招商本是一个缺乏明确目标、模糊不清的概念。因此，我们提出的模式是将招商进行拆解，形成一个闭环，以实现园区的可持续发展。
园区要跳出传统“招商”思维，坚持做好“选商”
才可能形成园区可持续发展的产业生态圈
在传统的招商观念中，园区的发展策略似乎成了无休止的“招兵买马”。通过各种途径不懈地引进企业，渴望吸引各式各样的企业加盟，一方面以园区全面饱和为招商的终极目标，另一方面对新兴产业的诱惑难以抗拒。园区内的“招商”演变成了一场“挖角”的游戏，结果往往是不温不火，园区在招商的道路上疲于奔命。
然而，这一现象并非空穴来风。根据我们的深入研究发现，产业园区的吸引力至少有50%来源于入驻企业的自身魅力。因此，专注于特定主题的产业园区在竞争中往往占据上风，更能吸引企业的聚集。在这些优秀的园区中，招商团队往往专注于“选商”而非单纯的“招商”。他们首先明确园区的发展目标和产业规划，对招商策略进行精准定位。在定位清晰的基础上，再进行“选商”，这是园区走向成功的关键一环。
园区必须努力 “留商”
充分挖掘和利用存量产业集群的力量再招商
才是硬道理
在诸多地区政府的决策中，我们常目睹其对现有企业持有一种轻视的态度，对于传统企业的存续与否，似乎显得漠不关心。这种态度，我们不禁认为，实乃一种疏于责任的表现。实际上，那些地区和园区的入驻企业，早已形成了一个稳固的产业集群，这不仅是后续招商运营的关键资本，更是不可或缺的资源。
然而，若我们一味追求“喜新厌旧”，执着于引进所谓的“龙头”企业以带动园区的全面升级，那么，园区将不可避免地陷入“招商无休”的恶性循环。根据我们的调研，众多园区的企业续约率往往难以超过五成，空置率居高不下，这也就不难理解为何园区管理者日复一日地奔波于招商一线了。
我们需认识到，持续忽视现有企业的价值，不仅是对资源的浪费，更是对园区发展潜力的一种忽视。园区的发展，不应仅仅着眼于眼前的“龙头”效应，而应更加注重培育和维系一个健康、稳定的产业集群。只有这样，园区才能在未来的竞争中立于不败之地。
在经济大环境不够利好的情况下，入驻园区的企业，都希望不断压缩固定成本，这是正常现象。办公研发物业的成本，是园区与企业之间关键的合作关系，园区肯定不能持续降价，所以要不断提升服务的附加值、为园区企业解决各类实际问题，才可能建立“粘性”，才可能让企业对园区产生依赖感，长期留在园区。充分挖掘和利用存量产业集群的力量进行再招商，是园区生存的基本技能。
时代已变，地区或园区必须懂得“造商”
自己能“造”龙头，才是硬道理
未来，传统“招商”模式已不再能作为地区产业发展的核心策略。取而代之的，是从“招商”向“造商”的转型，这已成为不可逆转的趋势。换言之，若园区缺乏“造商”能力，其地位必将逐渐边缘化，沦为配角。
所谓“造商”，就是从项目筛选、企业孵化，再到产业集群打造培育的全过程。
在当代产业发展的浪潮中，“造商”一词的提出，与传统的“招商”形成了鲜明对照。实则，产业园区存在的根本价值，便在于“造商”。若一个园区缺乏“造商”的能力，其本质便存在缺陷。园区运营商们或许会质疑：“‘造商’难道不是政府的职责所在？一个园区真的能够独立完成这一重任吗？”这一问题，不仅引发了深思，也映射出产业园区在新时代背景下所面临的挑战与机遇。
严格说，任何园区的“造商”并不是唱独角戏，而是积极的整合地区政府的平台资源，积极融入到整个产业链的孵化模式中，所以，园区的“造商”是一个系统性工程，体现了一个园区在产业链中的地位和影响力。由此可见，懂得“造商”的园区，才可能吸引龙头企业入驻，才可能持续构建主题产业集群。
从“招商”到“造商”，一个新时代已来
在众多园区纷纷感叹“招商难”之际，杭州以其实际行动向世人昭示，他们始终致力于“造商”。回顾杭州六小龙的孵化历程，我们无不深刻地感受到一个崭新时代的来临。
由此可见，产业园区的投资建设，从发展模式上转型、从“招商”思维到“造商”模式的升级完成后，才可以称之为真正意义上的产业园区，才能构建可持续发展模式。