城市更新的底层逻辑是什么？

作为一名规划领域的从业者，理解当前国家推动的城市更新项目的底层逻辑至关重要。这已经不再是过去“旧城改造”的简单升级，而是一次深刻的城市发展模式转型。

其底层逻辑可以概括为：在中国城市发展进入“存量时代”的宏观背景下，以“高质量发展”为总目标，从过去依赖“增量扩张”转向依靠“存量活化”来获取发展动能，实现城市经济、社会、空间、治理全面升级的系统性工程。

具体可以从以下三个层面来深入理解：

一、 一个核心转型：从“增量扩张”到“存量活化”的根本转变

这是理解一切的出发点。过去几十年的城市化，主要逻辑是“摊大饼”，即通过征收郊区土地、出让土地、建设新城来拉动经济和扩展城市空间。现在，这个模式遇到了瓶颈。

1. 土地财政难以为继：大部分一二线城市已面临无地可征、无新地可卖的局面。过去依靠土地出让金作为城市建设主要资金来源的“土地财政”模式已不可持续。城市更新，本质上是在现有建成区内，通过空间重塑和功能提升，重新创造价值、挖掘价值，这是新的经济增长点。

2. 发展模式切换：国家战略从追求“速度和规模”的高速增长，转向追求“质量和效益”的高质量发展。外延式的扩张是粗放的，而对存量空间的精细化再利用，是**“内涵式增长”**和集约化发展的必然要求。城市更新的目标不再仅仅是GDP，更是城市的综合竞争力、可持续性和居民的幸福感。

二、 三重目标导向：从“拆建为主”到“经济、社会、治理”并重

过去的旧改，逻辑相对单一：拆掉旧的，盖上新的，核心是房地产开发。而现在的城市更新，是多重目标驱动的。

1. 经济目标：培育经济新动能，而非简单的房地产开发。

• 产业植入：将老旧厂房、仓库、商业楼宇改造为科创园区、文创空间、新消费中心，引入新的产业和业态，实现“腾笼换鸟”。

• 价值重塑：通过改善环境、提升服务，让老旧街区的资产价值、消费价值得到提升，形成投资-升值-消费的良性循环。

• 激发内需：通过打造更具吸引力的公共空间和商业场景，促进本地消费，激发城市内生经济活力。

2. 社会目标：回应民生新期盼，建设“人民城市”。

• 补齐民生短板：这是当前城市更新最紧迫的任务。针对老旧小区普遍存在的基础设施老化（如上下水、燃气管道、电路）、公共服务缺失（如养老、托育、停车位、活动场地）、安全韧性不足等问题，进行系统性修复和补充。

• 改善人居环境：不仅仅是把房子修好，更要整治背街小巷、增加口袋公园、完善慢行系统，让城市更宜居、更有温度。

• 维系社会网络：强调“留、改、拆”并举，并以“留”为主，尽可能保留原有的社区结构和邻里关系，避免“大拆大建”造成的社会关系割裂和城市记忆中断。

3. 治理目标：探索治理新模式，提升城市精细化管理水平。

• 多元主体协同：城市更新涉及政府、原住民、产权方、市场主体、社会组织等多方利益，过程极其复杂。新的逻辑要求从过去政府“大包大揽”转变为“政府引导、市场运作、公众参与”的多元协同治理模式。

• 探索可持续的运营模式：鼓励引入社会资本，通过“使用者付费”、商业运营反哺公益等方式，探索项目长效、可持续的运营维护机制，改变过去“重建轻管”的局面。

三、 三大方法路径：从“大开大合”到“绣花功夫”的方法论变革

为了实现上述目标，城市更新的方法论也发生了根本变化。

1. “留、改、拆”并举，以“留”为先：与过去“一拆了之”形成鲜明对比，现在首先考虑的是“保留”。保留城市的历史格局、有价值的历史建筑、独特的街巷肌理，就是保留城市的“根”与“魂”。在此基础上进行“改造”和功能提升，万不得已才进行“拆除”。

2. “针灸式”微改造：告别“推土机”式的成片开发，转向更小尺度、更精准的介入。可能只是一个街角、一座废弃的锅炉房、一条拥挤的巷道，通过精巧的设计和功能植入，像针灸一样激活整个片区的活力。

3. “共同缔造”与公众参与：居民不再是更新的“对象”，而是“主体”。从项目策划初期就通过问卷、座谈、社区工作坊等形式，充分听取居民意愿，让居民参与到方案设计、过程监督乃至后续运营中来，确保更新成果是真正为民所需、为民所享的。

   
   

当前国家推动的城市更新，其底层逻辑是一次深刻的城市发展“世界观”和“方法论”的重塑。它标志着中国城市告别了青春期的野蛮生长，进入了成熟期的精耕细作，其核心是从“生产空间”转向“经营空间”，从“建设城市”转向“治理城市”，最终目标是实现城市的永续发展和人民的美好生活。