城市更新项目补缴地价款如何核定？

在存量更新中，涉及用地性质调整或规划条件变更需补缴土地价款时，全国各地基本都是按照现行的地价评估政策，通过核算新旧规划条件下的地价差额确定补缴金额。虽然在顶层政策制度设计中提出需综合考量产业政策、土地利用情况、公共要素贡献等因素，如《北京市城市更新条例》第五十一条第二款规定“涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、公共要素贡献等因素，综合确定土地价款。”但是，在实践中，这些因素难以量化评估导致操作困难。对此，北京、深圳两地率先出台定量化政策，为补缴地价核定提供明确指引。具体做法如下：

北京在《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》（京规自发〔2024〕284号）中，针对不同更新类型制定差异化补缴地价优惠政策，解决“公共要素贡献难量化”问题。对危旧楼房改建、产业类城市更新等项目，给予10%或20%补缴地价款的优惠比例，通过固定比例优惠简化核算流程，提升政策可操作性，直接降低更新主体成本。

深圳在《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）中，聚焦拆除重建类城市更新项目，构建标准化测算体系。明确提出拆除重建类城市更新项目地价的修正系数、测算公式等，将补缴地价的计算逻辑从“模糊评估”转为“定量核算”；无需依赖主观判断，更新主体可直接按规则计算补缴金额，大幅减少政策执行中的争议与不确定性。建议各地参考北京、深圳的定量化实践，结合本地更新需求制定配套政策。如针对不同更新类型（如民生改善类、产业升级类），明确可量化的补缴地价优惠比例或修正系数；避免使用“综合考量”等模糊表述，通过公式、清单等形式细化核算规则，确保政策落地更高效、更公平。