城市更新，越来越多地方开始砸钱做了....(2)

城市更新，越来越多地方开始砸钱做了....(2)

此次中央财政补贴发放，暗含了一项特殊要求：各城市需根据自身实际情况，采取“因地制宜、因城施策”的原则，有针对性地解决当地的核心问题，并凸显本次城市更新的重点，而非平均用力。具体名单中，包括15个城市，它们或是直辖市，或是省会城市，或是国家计划单列市。

而东莞，作为名单中唯一的普通地级市，看似平凡无奇，却能跻身首批名单，这与其经济发达、人口众多不无关系。今年第一季度，东莞的GDP总量在全国排名22位，城区人口超过1000万，堪称超大城市。然而，东莞城市发展的瓶颈也十分明显——城中村问题，与广州、深圳一样，这也是其发展的制约因素。

据中国人民大学叶裕民团队的研究，东莞的城中村数量达到439个，超过广州的425个和深圳的336个，涉及人口更是超过500万。

特殊的行政架构和“市镇村组”四轮驱动的发展模式，使得东莞的城中村问题不仅仅局限于城市边缘，而是遍布城市的每一个角落，甚至包括城市的中心地带。

在建设用地面积占城市建成区面积的比重上，东莞更是高达81.2%。在解决了“改不动”、“改不起”两大难题之后，东莞目前正在努力克服“改不完”的第三大难关，计划在2023年起的五年内，推动90个旧村改造。今年以来，东莞将目光瞄准了108个“小圈”的城中村项目，其中20个是年度重点。

同时，从土地供给端减少供应，全市2024年的宅地供应仅有6宗，总面积仅约46万平，与2023年的33宗住宅用地出让计划（最终成交8宗）相比，差距显著。

从以往的城中村改造模式来看，东莞主要有三种类型：拆迁、旧房改造和城市更新。拆迁，就是将全部建筑拆除，建设生态绿地，以此提升城市公共空间环境；旧房改造，则是在原有房屋结构老化、配套缺失的情况下，经过一番改造，改善居民的生活环境和居住品质；而城市更新，则是一些TOD项目的常见形式，未来规划以居住和商业功能相结合。之前的旧改主要由政府主导，单一主题进行挂牌招商，以及土地权益人自行改造。现在，东莞还创新设立了“公开招引实施主体”模式，吸引更多的合作方进行市场化改造。

除了直辖市代表上海和东部城市代表东莞之外，首批入围的中部和西部城市，我也各挑了一个典型，分别是武汉和成都。说到武汉的城市更新，就不能不提到它的“王牌军”——武汉城建集团，也被称为“武汉首席运营官”，曾操盘过多个当地标杆项目、居住区和商业综合体。2020年，该集团还正式成立了武汉市城市更新中心，积极推进首批33个城市更新项目，重点指导江岸、江汉、汉阳、东西湖等4个老旧片区的改造。而成都，则走在城市更新的潮流前线，为城市更新带来了不少新尝试。

包括将青羊区祠堂街二期改为“空中街区”，把昭觉里特色街区变身成一个开放式的沉浸式体验馆，甚至把石油总机厂生产车间爆改成了影视产业园。在空间设计和互动体验上做到了价值“焕新”，吸引更多年轻人玩在成都。

当我们回首过往，不禁陷入沉思：城市更新何以在今年迎来跨越式发展，迈入崭新的纪元？

去年七月，国家颁布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，标志着我国超大特大城市改造工程的正式启动。

今年，我国首次以中央财政直接支持的方式，推动重点城市的城市更新。根据这15个城市的示范表现，未来这一模式将推广至全国更多的大中城市，第二批、第三批城市也将获得财政支持。

此时，一个问题不可避免地浮现在脑海：

资金将从何而来？

据住建部和财政部透露，国家将运用增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，并鼓励和支持民间资本参与。大家应该还对近期发行的超长国债有所印象。我国将从今年开始，连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大策略实施和重点领域安全能力建设。今年先发行1万亿元，5月已展开了一期招标。

换言之，国家将从多方面募集资金，并有针对性地投入城市更新等基础设施的改善，助力重点城市提升整体吸引力，推动区域经济发展。

除了“国家队”的介入，城市更新也鼓励民间资本参与。例如，停车场、临街商铺、餐饮等领域都可以获得租赁收入，以加快整体改造进程。

回顾过去二三十年，我国许多城市都走了“大拆大建”的道路，无论是一线城市还是乡镇，几乎每个城市都经历了彻底的新建。然而，近年来，城市更新不再仅仅是轰轰烈烈的拆除和新建，而是采取“以留为主，改、拆、移为辅”的手法进行更新，为居民提供更好的生活环境。