新政下：城市更新项目不在单一运作

今年2026 年 3 月 1 日，深圳市住建局联合市自然资源局发布通知（已于3月16日实施了），针对未规划批复项目（含可通过 “清调供” 调整已批规划的项目），明确五大核心支持措施：降低土地移交率（即贡献率）、取消保障房配件要求（在正常满足的条件下不做强制要求）、简化规划调整流程、鼓励金融机构支持纾困盘活、政府引导各方降收益预期。

同时中央层面于2026 年 3 月 5 日，自然资源部 38 号文发布，从全国层面为城市更新松绑赋能：增量用地供应与盘活存量用地挂钩，增量用地原则上不用于房地产开发，松绑历史遗留问题处置，加快项目审批速度，央、市两级政策的双重加持，让深圳城市更新纾困盘活有了明确的制度依据，也催生了深圳特色的城市更新盘活纾困服务市场。       

综上所述，笔者认为未来深圳城市更新项目（特指存量项目）应该考虑以下核心方案，仅供参考：        

 一、针对近期出台政策（国家、市级）好好分析、吃透政策，并且结合自身项目进展情况，一项目一策略（进行分类盘活）；

二、不同停滞阶段的项目，需匹配差异化的盘活方式，精准破解各阶段核心矛盾，不要为了测算而测算（考虑项目本身的特殊性进行盘活）；       

三、改变原有开发思想：从开发商单一主导模式、重资产（拆迁贷等各种金融属性）、一二级联动” 模式，转向为 “多主体参与、轻资产、一二级分离” 的创新模式；      

四、需寻求多功能（复合型）人才，不但懂得投拓测算、谈签报批、而且还应当运用好金融（资源型）、工程、方案设计等多面手，从而引入纾困资金与资源，快速落地项目；     

一句话：未来的城市更新更需要能分类处置（定向操盘）、模式创新（资源与金融）、专业操盘手（能文能武），引导多方协调发展，破解利益拉扯与资金沉淀难题的复合型‘赛车手’。