2026城市更新政策调整：中央补贴申报变化与落地路径

根据住建部公开数据，截至2025年3月，我国自2019年部署实施城市更新以来，已累计开工改造城镇老旧小区28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超过13万部。2025年5月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，开启了我国城市更新从增量建设到存量提质的新阶段。

“十五五”规划纲要进一步明确“高质量推进城市更新”要求，未来五年我国城市更新预计完成投资至少15万亿元，其中仅地下管网更新就能拉动投资约5万亿元，具体任务包括改造50万套（间）危旧房、焕新11.5万个老旧小区、改造1500个老旧街区和厂区、同步焕新77万公里管网。如此大规模的投资和任务，既为各地带来了政策机遇，也对项目落地实施提出了更高要求。

从近两年各地推进情况看，城市更新落地过程中存在几个共性问题。

核心问题在于部分地区对政策导向把握不准确，仍延续过去“大拆大建”的传统思路。一些地方为了快速拉动GDP，违背群众意愿强行推进拆迁，不仅引发社会矛盾，还容易造成历史文化资源破坏，甚至形成新的政府隐性债务。成都在《城市更新条例》中专门明确“严禁拆真建假”，正是针对这类问题的规范。

其次是资金统筹不到位，对中央财政补助依赖度过高，多元化投融资机制没有建立起来。部分地区申报项目时只盯着中央补助，没有统筹整合地方财政、专项债券、社会资本等资金渠道，导致项目获批后资金衔接不畅，出现停工烂尾风险。2026年中央财政城市更新项目明确要求，“不得因开展城市更新形成新的政府隐性债务”，也对地方资金统筹能力提出了硬性要求。

第三是项目碎片化，缺乏片区统筹规划。不少地方以单个小区、单个建筑为单位推进更新，没有统筹考虑周边基础设施、公共服务配套升级，改造后仍然存在功能不完善的问题，难以满足群众实际需求。

最后是公众参与机制不健全，改造内容没有充分听取群众意见，导致部分项目改造完成后使用率不高，甚至出现群众不满意的情况。

以长春商埠地历史文化街区修缮项目为例，该项目坚持“有机更新”理念，没有大拆大建，而是在保留原有建筑风貌的基础上引入文旅、文创等新业态，开业一个多月就吸引客流超80万人次，既保护了历史文化资源，又带动了区域消费，实现了多方共赢。

反观部分地区的旧改项目，由于没有充分征求居民意见，加装电梯位置不合理、新增停车场占用公共绿地，引发居民持续投诉，项目验收后长期无法正常使用，反而浪费了财政资金。

从2026年度中央财政支持城市更新行动的政策调整，可以看出国家层面的导向变化。对比2025年，2026年政策主要有五方面调整：一是申报门槛从“大城市及以上城市”放宽至“地级及以上城市”，更多中等城市获得申报机会；二是评选名额从“不超过20个”缩减为“不超过15个”，选拔更加侧重质量而非数量；三是选拔倾斜方向从“向超大特大城市以及重点流域沿线大城市倾斜”改为“向基础工作扎实、条件俱备、积极性高的城市倾斜”；四是工作要求从要求“城市地下管网等基础设施水平明显提升”调整为“明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境”；五是资金支持新增“利用存量土地和闲置房屋市政设施，补齐民生领域公共服务设施短板，建设消费型基础设施等”内容。

从申报条件看，2026年要求申报城市同时满足三个条件：已建立完善的组织领导协调机制，实施范围相对集中在老城区；地方财力满足投入需求，政府债务风险可控；2024年1月1日以来住建领域未发生重大生产安全事故或重大负面舆情。补助标准保持2025年水平：东部地区每个城市不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元，资金根据推进情况分年拨付。

? 资金支持主要覆盖两大方向，申报时需要明确对应内容。

第一个方向是重点样板片区建设，具体包括四类内容：一是城市基础设施品质提升，涵盖供水、供热、污水垃圾处理、停车设施等改造；二是完整社区建设与小区配套改造，包括公共服务设施、公共活动场地、配套市政设施优化；三是历史文化街区、老旧片区更新改造及活化利用；四是利用存量土地闲置房屋补齐民生公共服务短板，建设消费型基础设施。

第二个方向是城市更新机制建设，具体包括项目储备生成机制、资金筹措和长效机制、用地保障和审批机制三类，中央资金可用于机制建设过程中的相关支出。需要特别注意的是，具体项目不得重复申请中央预算内投资、车购税资金、超长期特别国债等其他中央资金，严禁急功近利弄虚作假，严禁搞形象工程政绩工程。

从地方实践看，长沙、山西、重庆等地已经探索出一批可复制的经验。

2026年3月长沙印发《全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》，明确到2030年基本完善可持续城市更新模式，核心推进路径包括五个方面：一是营造高品质生活空间，优先推进集中连片重点片区更新，统筹老旧小区改造、完整社区建设、城中村改造和生态修复；二是激发城市发展活力，推进老旧街区、老旧厂区转型升级，严格保护历史文化资源，守护“山水洲城”特色风貌；三是提升城市安全韧性，补齐基础设施短板，推进新型基础设施建设；四是健全实施路径，坚持先体检后更新，建立“专项规划-片区策划-项目实施方案”三级体系；五是完善支持措施，优化审批流程，建立多元投融资机制，健全公众参与。

山西省2026年5月1日起施行《山西省城市更新条例》，明确要求设区的市、县（市）必须建立城市体检评估制度，作为编制城市更新专项规划的依据，从规划、实施、保障、监督四个层面完善制度体系，畅通投诉举报渠道，保障公众合法权益。目前成都、武汉、宁波也已出台地方城市更新条例，形成了省级层面的制度支撑。

重庆2026年发布首批城市更新机会清单，收录207个优质项目总投资近1200亿元，同步上线城市更新资源信息平台，整合261个更新项目、500余家企业、15家金融机构，实现“全域资源一图统览”，为社会资本参与搭建了公开透明的对接平台。无锡山水东路科创谷南泉空天智造中心项目，作为新政后首个落地的老旧厂区改造标杆项目，总投资27.06亿元，融资规模21.5亿元，成功打造为环太湖科创圈的航空科技成果转化高地，为老旧厂区转型升级提供了样本。

✅ 结合政策要求和各地经验，有意申报2026年中央财政城市更新项目的地区，可以从五个方面做好准备。

1 提前夯实基础工作，完善组织领导机制和项目方案。按照要求，申报城市需要已经建立推动城市更新的组织协调机制，编制完成针对性的工作方案，实施范围相对集中在老城区，因此提前完成项目谋划和片区划定是基础。同时要梳理地方债务情况，确保债务风险可控，排除近两年来的重大安全事故和负面舆情，满足申报的硬性条件。

2 聚焦民生需求谋划项目，避免脱离实际的形象工程。从政策调整方向看，2026年更加侧重改善老旧片区人居环境，新增了补齐民生公共服务短板的支持方向，因此项目谋划要优先解决群众急难愁盼问题，比如老旧管网改造、加装电梯、口袋公园建设、托育养老设施配套等，这类项目群众支持度高，实施难度小，更容易在评审中获得优势。

3 统筹整合各类资金，建立多元化投融资机制。中央补助是引导性资金，不是全额覆盖，申报前需要提前对接地方财政、金融机构，统筹整合地方一般公共预算、专项债券、政策性金融工具，提前谋划社会资本参与路径，避免出现资金缺口。同时要严格落实政策要求，不新增政府隐性债务，确保项目可持续。

4 坚持先体检后更新，科学编制项目方案。目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已经全面开展城市体检，申报项目要以城市体检结果为依据，针对体检发现的短板弱项谋划项目，确保项目精准解决问题。同时以片区为单位统筹规划，避免碎片化改造，实现片区功能整体提升。

5 健全公众参与机制，充分听取利益相关方意见。项目实施前要通过多种渠道征求居民、产权单位意见，改造内容充分反映群众需求，从源头上避免矛盾。城市更新不是单纯的工程建设，还要延续社区网络和历史文脉，改造过程中要注重保护地方文化特色，避免千城一面。

需要强调的是，城市更新是一项长期系统性工程，不是短期的政绩工程，各地要结合自身财力和实际需求稳步推进，不能盲目追求规模和速度。“十五五”时期15万亿元投资空间，已经为产业发展和城市建设留出了足够空间，基础条件较好的地区可以率先申报中央资金支持，条件暂不具备的地区可以先完善基础工作，后续再抓住政策机遇。

从发展趋势看，城市更新已经成为稳投资、促消费、惠民生的重要抓手，未来政策支持力度会持续加大，模式也会不断完善。提前把握政策导向，扎实做好基础工作，才能更好抓住政策机遇，打造真正让群众满意的民生工程。